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來自︰www.zhuangyi.com日期︰2019-08-27 10:45:56
8月25日,央行發布公告稱,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。其中,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

按照這個調整規則,暫時以8月20日發布的首期新LPR計算,也就是說10月8日後新發放的住房個貸,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。

“與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。”央行有關負責人在答記者問時指出。

對此,融360大數據研究院分析師李萬賦向《華夏時報》記者分析指出,央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整,其指向性非常明顯,就是堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。因此,從短期的實際利率水平來看,它僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響,對絕大部分購房人來說,影響不大。

此外,央行上述公告還指出,“人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。”

“後期,如果LPR利率下調,根據央行的這一規定,首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調,但是需要注意的是,這僅指最低利率,實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響,預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”李萬斌坦言。

新發放商業性個人住房貸款利率調整

8月25日,央行發布了《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整》的公告。

根據公告顯示,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成。

對此,央行有關負責人表示,定價基準轉換後,全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也分析指出,新機制下新發放個人住房貸款利率,無論是首套還是二套,都和之前基本不變。

李萬賦向《華夏時報》記者分析指出,此前,按照顯性或者隱形規定,一般首套房貸利率不低于基準利率的9折,二套房一般不低于基準利率的1.1倍,由此計算出來的數值分別為4.41%和5.39%。簡單對比這兩組數值,可發現首套房貸最低利率將由4.41%上升到4.85%,二套房貸最低利率貸將由5.39%上升為5.45%。如果10月8日之後的LPR大致維持目前的水準,那麼理論上來講,最優質的新發放房貸借款客戶的購房成本將有所上升。

不過,根據融360大數據研究院發布的35城市最新房貸利率數據來看,在首套房方面執行首套房貸9折乃至9.5折的城市已經非常之少,7月份只有上海的首套利率為4.84%,低于4.85%,35城市的平均首套利率則為5.44%,顯著高于4.85%。二套房方面,7月份也僅有杭州(5.42%)、天津(5.41%)兩個城市低于5.45%,35城市的平均首套利率則為5.76%,同樣顯著高于5.45%。

李萬賦進一步表示,因此,央行根據LPR新基準進行的房貸利率調整,其指向性非常明顯,就是堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,保持個人住房貸款利率水平基本穩定。從短期的實際利率水平來看,它僅會對極少數最優質的客戶產生輕微影響,對絕大部分購房人來說,影響不大。

央行副行長劉國強近日在國務院政策例行吹風會上就曾強調,對于房地產市場,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率基本穩定。房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,但最後出來的貸款利率水平要保持基本穩定。

分析︰預計執行利率短期難出現普遍性下降

“後期,如果LPR利率下調,根據央行的這一規定,首套、二套房貸的最低利率自然也會隨之下調,但是需要注意的是,這僅指最低利率,實際發放的利率還會受調控政策、銀行信貸資源的影響,預計執行利率短期內很難出現顯著的、普遍性下降。”李萬斌進一步向《華夏時報》記者分析指出。

而本報記者也注意到,上述央行公告指出,人民銀行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

“人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地LPR加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。”央行有關負責人指出。

中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼也稱,央行省級分支機構將按照“因城施策”原則,根據當地房地產市場形勢變化,確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限,預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變,房價上漲較快的熱點地區或將有所上升。

鄂永健則分析指出,新的個人住房貸款利率得以保持穩定,既不下降,也不會明顯增加利息負擔。該舉措有利于在推動企業貸款利率下降的同時,避免房地產市場過熱,充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

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